Comment engager une action en préemption en Turquie — délais applicables sur un titre indivis

Le droit de préemption est un droit légal qui, lorsqu'un indivisaire cède sa quote-part d'un bien indivis à un tiers, accorde aux autres indivisaires une priorité pour l'acquérir.

Le fondement légal du droit de préemption

En vertu de l'article 732 et suivants du Code civil turc n° 4721, lorsqu'un indivisaire vend tout ou partie de sa quote-part à un tiers, les autres indivisaires disposent d'un droit d'acquérir cette part en priorité, au même prix et aux mêmes conditions que la vente. Ce droit protège les indivisaires non parties au contrat de vente contre l'imposition d'une indivision avec un tiers non désiré.

Les cas où le droit de préemption ne s'applique pas

Le droit de préemption ne naît pas lorsqu'une quote-part est vendue à un autre indivisaire existant, l'objectif de la loi étant de préserver l'équilibre entre les indivisaires en place. Le transfert d'une quote-part par donation, échange ou succession échappe également au champ du droit de préemption.

Le délai pour agir

En vertu de l'article 733 du Code civil turc, le droit de préemption ne peut plus être exercé une fois écoulé un délai de trois mois à compter de la notification de la vente aux autres indivisaires par l'acheteur ou le vendeur par voie notariée, et en tout état de cause un délai de deux ans à compter de la date de la vente ; ces délais sont des délais de forclusion. À défaut de notification, le délai maximal de deux ans s'applique.

L'introduction de l'action et le tribunal compétent

L'indivisaire souhaitant exercer son droit de préemption introduit une action en annulation et réinscription du titre foncier contre le tiers acquéreur de la part, devant le tribunal civil de première instance du lieu de situation du bien ; le contrat de vente, le relevé du registre foncier et, le cas échéant, la notification notariée sont produits comme preuves avec la requête.

Le paiement du prix de préemption

En exerçant son droit de préemption, l'indivisaire demandeur est tenu de payer le prix mentionné dans le contrat de vente (ou le prix de vente réel, si le prix mentionné est prouvé être fictif) ; le tribunal peut exiger le dépôt de cette somme comme condition de recevabilité de l'action.

Recommandations pratiques

Si vous apprenez qu'une quote-part d'un bien indivis a été vendue, agissez avant l'expiration du délai de trois mois ; examinez attentivement si la vente vous a été régulièrement notifiée et les documents attestant la date de cette notification (mise en demeure notariée, relevé du registre foncier).

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