Önalım (Şufa) Davası Nasıl Açılır? Hisseli Tapuda Süreler

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyan kanuni bir haktır.

Önalım Hakkının Yasal Dayanağı

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m.732 vd. uyarınca paylı mülkiyette bir paydaş, payını kısmen veya tamamen bir üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu payı satış bedeli ve şartlarıyla öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, satış sözleşmesinin tarafı olmayan paydaşları, istemedikleri bir üçüncü kişiyle paydaş olmaktan korur.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Payın diğer bir paydaşa satılması hâlinde önalım hakkı doğmaz; zira kanunun amacı, mevcut paydaşlar arasındaki dengeyi korumaktır. Ayrıca payın bağış, trampa veya miras yoluyla el değiştirmesi de önalım hakkının kullanımına konu olmaz.

Dava Açma Süresi

TMK m.733 uyarınca önalım hakkı, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından itibaren iki yıl geçmekle kullanılamaz hâle gelir; bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Bildirim yapılmamışsa iki yıllık azami süre esas alınır.

Davanın Açılması ve Görevli Mahkeme

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, payı satın alan üçüncü kişiye karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açar; dava dilekçesinde satış sözleşmesi, tapu kaydı ve varsa noter bildirim belgesi delil olarak sunulur.

Önalım Bedelinin Ödenmesi

Davacı paydaş, önalım hakkını kullanırken satış sözleşmesinde belirlenen bedeli (veya bu bedelin muvazaalı olduğu ispatlanırsa gerçek satış bedelini) ödemekle yükümlüdür; mahkeme, bedelin depo edilmesini dava şartı olarak arayabilir.

Pratik Öneriler

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki payınızın satıldığını öğrendiğinizde üç aylık süreyi kaçırmadan harekete geçin; satışın size usulüne uygun bildirilip bildirilmediğini ve bildirim tarihini gösteren belgeleri (noter ihtarnamesi, tapu kaydı) titizlikle inceleyin.

Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.